房屋漏水的处理，还可能受特殊情况或例外情形影响，具体如下：
1、保修期内的特殊情形：若漏水在开发商承诺的保修期内，且属房屋主体结构或公共部位质量问题，责任主要在开发商，物业仅协助联系开发商、督促保修，不直接承担维修责任。
2、业主擅自改动结构的例外情形：业主装修时擅自改动共用管道、承重墙等结构引发漏水，即便漏水点属共用部位，物业也不担责，需业主自行承担维修费用及对其他业主的损失赔偿，因系业主自身不当行为所致。
3、不可抗力引发漏水的特殊情形：因地震、暴雨等不可抗力导致漏水，且物业在不可抗力前已尽合理维护管理义务，则物业无需担责，维修费用或由业主依规共同承担，或从房屋维修基金解决。
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房屋漏水时物业是否担责，需结合具体漏水原因与物业职责范围判断，以下是不同情况的详细说明：
物业责任与否，取决于漏水原因是否在其管理职责内。
1. 若漏水点属物业共用部位或设施（如公共管道、屋顶等），且物业未按合同履行维修养护义务，物业需担责。
2. 若漏水因业主专有部分（如自家管道、装修破坏防水层等）问题导致，且与物业管理行为无关，物业通常不担责，由业主自行负责。
3. 若漏水涉及开发商房屋质量问题（如保修期内建筑缺陷）且未超保修期限，责任主要在开发商，物业可能仅协助业主联系开发商。
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房屋漏水处理不当，可能引发法律风险，以下为您列举并举例说明：
1、物业以“已尽通知义务”拒赔：业主发现漏水未及时告知物业，而物业能证明已在小区公告栏等张贴共用部位自查通知，可能以“已尽通知义务，业主未及时反馈致损失扩大”为由拒赔。
2、因证据不足无法追责：业主漏水后未保留现场证据且未做专业检测，协商赔偿时可能因无法证明漏水原因和损失程度，被对方拒绝赔偿，最终难以通过法律途径追责。
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关于房屋漏水物业是否担责，可依据相关法律法规明确物业责任边界：
《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 该条款明确物业需依合同履行维修、养护等义务。若漏水点在物业负责的共用部位或设施，且物业未及时维修致漏水及业主损失，即属“未履行合同约定”，物业应担责。例如，屋顶属共用部位，物业未定期检查维护致防水层老化漏水，即需依此条例承担修复责任。

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